Girdiğiniz bilgiler cihazınızda kalır. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır.
Doğru karşılaştırma nasıl yapılır?
"Kiraya para vermek yerine krediye taksit öderim" düşüncesi yaygındır, ancak eksik bir karşılaştırmadır. Ev alan kişi peşinatını eve bağlar, kredi faizi öder ve konutun bakım giderlerini üstlenir. Kirada kalan kişi ise aynı peşinatı yatırımda değerlendirebilir ve aylık taksit kiradan yüksekse aradaki farkı da biriktirebilir. Hangisinin kârlı olduğu; konut fiyatlarının, kiraların ve yatırım getirilerinin gelecekte nasıl değişeceğine bağlıdır.
Bu araç iki kişiyi aynı bütçeyle karşılaştırır: Biri ev alır, diğeri aynı evde kiracı olarak oturur. Her ay iki taraf da aynı tutarı konut için ayırır. Hangi tarafın o ayki konut gideri daha düşükse, aradaki farkı yatırıma koyar. Süre sonunda iki tarafın net varlığı karşılaştırılır.
Araçtaki varsayımlar
- Ev alan: Peşinatı ve alım masraflarını (tapu harcı gibi) baştan öder, kalan tutar için eşit taksitli konut kredisi kullanır. Konut kredileri BSMV ve KKDF'den muaf olduğu için vergi eklenmez. İsterseniz konut değerinin yüzdesi olarak yıllık bakım, sigorta ve emlak vergisi gibi sahiplik giderleri ekleyebilirsiniz.
- Kiracı: Peşinat ve alım masrafı kadar parayı başlangıçta yatırıma koyar. Kira her yıl girdiğiniz oranda artar.
- Aylık fark: Taksit ve giderler kiradan yüksekse kiracı farkı yatırır; kira taksitten yüksek hâle gelirse ev sahibi farkı yatırır.
- Süre sonunda: Ev alanın net varlığı = konutun tahmini değeri − kalan kredi borcu + yan birikimi. Kiracının net varlığı = yatırım hesabındaki tutar. Satış masrafları ve vergiler hesaba katılmaz.
Konut değeri (yıl sonu) = Konut fiyatı × (1 + değer artışı)^yıl Ay n kirası = Başlangıç kirası × (1 + kira artışı)^(geçen tam yıl) Aylık yatırım getirisi = (1 + yıllık getiri)^(1/12) − 1
Örnek hesaplama
5.000.000 TL değerinde bir konut, 2.000.000 TL peşinat, %2 alım masrafı, kalan 3.000.000 TL için aylık %2,5 faizli ve 120 ay vadeli konut kredisi düşünelim. Aynı evin kirası 25.000 TL olsun. Kira ve konut fiyatları yılda %30 artsın, birikim yılda %35 getiri sağlasın. 10 yıllık karşılaştırma:
- Aylık kredi taksiti: 79.085,38 TL
- 10 yıl sonra konutun tahmini değeri: 68.929.246 TL
- Ev alanın net varlığı: 77.833.751 TL (kira, taksiti geçtikten sonra yaptığı 8.904.505 TL yan birikim dahil)
- Kiracının net varlığı: 67.118.030 TL
- Sonuç: Ev almak yaklaşık 10,7 milyon TL önde.
Şimdi yalnızca iki varsayımı değiştirelim: Konut değer artışı yıllık %25, birikim getirisi yıllık %40 olsun. Bu kez kiracının net varlığı 94.735.329 TL'ye çıkar, ev alanınki 56.133.638 TL'de kalır ve kirada kalmak yaklaşık 38,6 milyon TL önde olur. Bu örnek, sonucun varsayımlara ne kadar duyarlı olduğunu açıkça gösterir.
Bu nedenle aracı tek bir senaryoyla değil, en az üç senaryoyla çalıştırmanızı öneririz: konut fiyatlarının kira ve getiriden hızlı arttığı iyimser bir senaryo, tüm oranların birbirine yakın olduğu orta bir senaryo ve birikim getirisinin konut değer artışını geçtiği kötümser bir senaryo. Üç senaryonun da aynı yönü gösterdiği durumlarda karar vermek çok daha kolaydır.
Sonucu etkileyen başlıca etkenler
- Kira getiri oranı: Yıllık kiranın konut fiyatına oranı düşükse (ev pahalı, kira ucuzsa) kiracılık genellikle avantajlı olur.
- Kredi faizi ile yatırım getirisi farkı: Kredi faizi, kiracının birikiminden elde edebileceği getiriden yüksekse ev almanın maliyeti artar.
- Konut değer artışı: Konut fiyatları kira ve enflasyondan hızlı artıyorsa ev sahipliği öne geçer.
- Süre: Alım masrafları ve kredinin ilk yıllarındaki yüksek faiz payı nedeniyle kısa sürede ev almak çoğu zaman dezavantajlıdır.
- Finansal olmayan etkenler: Taşınma zorunluluğu olmaması, evi dilediğiniz gibi düzenleyebilmek ya da iş değiştirme esnekliği gibi konular da kararınızda yer almalıdır.
Hızlı bir ön kontrol: kira çarpanı
Ayrıntılı hesaba girmeden önce konut fiyatını yıllık kiraya bölerek bir "kira çarpanı" (amortisman süresi) bulabilirsiniz. Örneğimizde 5.000.000 ÷ (25.000 × 12) = yaklaşık 16,7 yıldır; yani kira hiç artmasaydı evin bedeli 16,7 yıllık kirayla ödenmiş olurdu. Çarpan yükseldikçe ev, kirasına göre pahalı demektir ve kiracılık daha cazip hâle gelir. Çarpan düştükçe ev sahipliği öne çıkar. Bu oran tek başına karar vermek için yeterli değildir, ancak aynı bölgedeki farklı evleri karşılaştırmak ve aracın sonucunu sağlamasını yapmak için kullanışlıdır.
Bu hesaplama bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi değildir. Gelecekteki fiyat, kira ve getiri oranları tahmindir; gerçekleşen değerler çok farklı olabilir. Sonuçları birden fazla senaryoyla değerlendirin.
İlgili hesaplamalar
Konut kredisinin ödeme planını kredi hesaplama aracıyla, alım sırasında ödenecek tapu masrafını tapu harcı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz. Kirada kalmayı seçerseniz yıllık kira artışınızı kira artış hesaplama aracıyla hesaplayın.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira mı ödemeliyim, konut kredisi mi çekmeliyim?
Tek bir doğru cevap yoktur. Konutun fiyatı, kirası, kredi faizi, beklenen konut değer artışı ve birikiminizin getirisi sonucu belirler. Araç, bu varsayımlarla iki seçeneğin yıllar sonra bıraktığı net varlığı karşılaştırır.
Araç kredi taksitinin kiradan yüksek olmasını nasıl ele alıyor?
İki taraf her ay aynı bütçeyi ayırır. Taksit kiradan yüksekse kiracı aradaki farkı yatırıma koyar. İleride kira taksiti geçerse bu kez ev sahibi farkı biriktirir. Böylece karşılaştırma adil kalır.
Alım masraflarına neler dahil?
Tapu harcı, döner sermaye ücreti, ekspertiz ve varsa emlakçı komisyonu gibi tek seferlik giderler bu kapsama girer. Bunları konut fiyatının yüzdesi olarak toplu girebilirsiniz.
Satış masrafları neden hesaba katılmıyor?
Araç, süre sonunda evi satmayı değil, evin piyasa değerini net varlık olarak saymayı varsayar. Satmayı planlıyorsanız emlakçı komisyonu ve olası vergiler kadar bir payı ev alan tarafın sonucundan düşerek değerlendirin.