Kira Artış Hesaplama

Kira artışı nasıl belirlenir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemine ilişkin artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran kısaca "TÜFE 12 aylık ortalama" olarak bilinir ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay enflasyon verileriyle birlikte açıklanır.

Uygulamada kira artışında, kira yılının yenilendiği aydan önceki ay için açıklanan 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Örneğin kira döneminiz Eylül ayında yenileniyorsa, genellikle Ağustos ayı için açıklanan oran kullanılır. Bu oran yasal üst sınırdır; taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir.

Yeni kira = Mevcut kira × (1 + Artış oranı ÷ 100) Artış tutarı = Yeni kira − Mevcut kira

%25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Konut kiralarında yıllık artışı %25 ile sınırlayan geçici düzenleme, 11 Haziran 2022'de yürürlüğe girmiş ve süresi uzatılarak 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulanmıştır. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde %25 sınırı uygulanmaz; artış yeniden TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Araçtaki "Eski %25 sınırını uygula" seçeneği yalnızca o dönemde yapılmış bir artışı kontrol etmek içindir. Kira mevzuatı zaman zaman değiştiği için güncel düzenlemeyi Resmî Gazete'den ya da bir hukukçudan teyit etmenizi öneririz.

Örnek hesaplama

Aylık kirası 20.000 TL olan bir konutta, kira yılının yenilendiği dönem için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişiminin %35 olduğunu varsayalım:

• Yeni aylık kira: 20.000 × 1,35 = 27.000 TL
• Aylık artış tutarı: 7.000 TL
• Yeni kira yılının toplamı: 324.000 TL

Sonraki iki yılda da artışın %35 olduğu varsayılırsa kira ikinci yıl 36.450 TL'ye, üçüncü yıl 49.207,50 TL'ye çıkar. Üç kira yılında toplam 1.351.890 TL kira ödenir. Gelecek yıllar için girdiğiniz oran yalnızca bir tahmindir; araçta sonraki yıllar için farklı bir oran yazarak iyimser ya da kötümser senaryoları deneyebilirsiniz.

Adım adım kira artışı hesabı

• 1. Kira yılınızı belirleyin: Sözleşmenin başladığı gün ve ay, her yıl artışın yapılacağı tarihtir.
• 2. Doğru oranı bulun: Kira yılının dolduğu aydan önceki ay için TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını alın.
• 3. Sözleşmeyi kontrol edin: Sözleşmede daha düşük bir oran ya da tutar yazıyorsa onu esas alın.
• 4. Hesaplayın: Oranı araca girerek yeni kirayı bulun ve artışı karşı tarafa yazılı olarak bildirin.

Kiracı ve ev sahibi için bilinmesi gerekenler

• Sözleşmedeki oran: Sözleşmede TÜFE ortalamasından daha düşük bir artış oranı ya da sabit bir tutar kararlaştırıldıysa bu hüküm geçerlidir. Yasal sınırı aşan bir artış hükmü ise sınırı aşan kısım bakımından uygulanamaz.
• Beş yıl kuralı: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılındaki kira bedeli; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenebilir. Bu durumda gerçek kira, aracın hesapladığı tutardan farklı olabilir.
• Artış ayı: Artış, kira sözleşmesinin başladığı tarihe göre her yıl aynı ayda yapılır; takvim yılı başı esas alınmaz.
• Yazılı iletişim: Artış talebini ve kabulünü yazılı olarak, mümkünse ödeme açıklamasına yeni tutarı yazarak belgelemek olası anlaşmazlıkları önler.
• Uyuşmazlıklarda: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

TÜFE 12 aylık ortalaması yıllık enflasyondan farklıdır

TÜİK her ay enflasyonla ilgili birkaç farklı oran açıklar ve kira artışında hangisinin kullanılacağı sık karıştırılır. Yıllık enflasyon, bu ayın fiyat endeksini geçen yılın aynı ayıyla karşılaştırır. On iki aylık ortalamalara göre değişim ise son 12 ayın endeks ortalamasını, ondan önceki 12 ayın endeks ortalamasıyla karşılaştırır. Kanun, kira artışında bu ikinci oranı esas alır.

Ortalama oran, enflasyondaki ani dalgalanmaları yumuşatır. Bu yüzden enflasyonun yükseldiği dönemlerde 12 aylık ortalama yıllık enflasyonun gerisinde kalır, enflasyonun düştüğü dönemlerde ise yıllık enflasyonun üzerinde seyreder. Kira artışı hesaplarken haber başlıklarında geçen yıllık enflasyon oranını değil, TÜİK bülteninde "on iki aylık ortalamalara göre değişim" olarak yer alan oranı kullanmaya dikkat edin.

Bu hesaplama bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Artış oranı sizin girdiğiniz değere göre hesaplanır; güncel TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını TÜİK'in açıkladığı verilerden kontrol edin.

İlgili hesaplamalar

Kirada kalmak ile konut kredisiyle ev almayı karşılaştırmak için kira mı konut kredisi mi hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Kira artışının maaşınızdaki artışla dengede olup olmadığını maaş zammı hesaplama, herhangi bir yüzde değişimini yüzde hesaplama aracıyla görebilirsiniz.